İmar barışı (Yapı Kayıt Belgesi) nedir?
İmar barışı, 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici madde ile getirilen ve ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmiş yapıların belirli bir bedel karşılığında kayıt altına alınmasını sağlayan bir düzenlemedir. Bu düzenleme kapsamında alınan belgeye "Yapı Kayıt Belgesi" adı verilir. Amaç, imar mevzuatına aykırı yapı stoğunun envanterini çıkarmak, bu yapılara temel altyapı hizmetlerinin bağlanabilmesini sağlamak ve belirli koşullarda yıkım kararlarının önüne geçmektir.
Pendik ve çevresindeki pek çok ilçede, özellikle eski yerleşim bölgelerinde, ruhsat projesine aykırı kat ilaveleri, balkon kapatma veya çekme mesafesi ihlalleri gibi aykırılıklar oldukça yaygındır; bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi, bölgedeki birçok mülk sahibi için güncelliğini koruyan bir konudur.
Hangi yapılar kapsama girer?
Kanun, kapsama giren yapıları ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış, kanunda belirlenen tarihten önce inşa edilmiş yapılar olarak tanımlar. Başvuru, yapının maliki veya kanuni temsilcisi tarafından e-Devlet üzerinden yapılır; başvuruda yapının konumu, yapı alanı, kullanım amacı gibi bilgiler beyan edilir ve bu beyana göre hesaplanan bedel ödenir.
Kapsam dışında kalan yapılar
Kanun, bazı yapı ve alanları İmar Barışı kapsamı dışında bırakmıştır. Başlıca istisnalar şunlardır:
- Orman vasfını yitirmemiş alanlar ile kesin inşaat yasağı getirilen bazı özel koruma alanlarındaki yapılar,
- Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve sivil kullanıma kapatılmış alanlardaki yapılar,
- Kıyılar ve dolgu alanlarındaki, ilgili mevzuata açıkça aykırı yapılar,
- Afet riski taşıdığı teknik raporla tespit edilmiş, can güvenliği açısından acil yıkılması gereken yapılar.
Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar ise kapsam dışı değildir, ancak bu yapılar için belge bedeli farklı ve genellikle daha yüksek bir yöntemle hesaplanır; ayrıca bu durumda belge, taşınmazın mülkiyetini sağlamaz.
Hazine taşınmazı üzerindeki yapılarda özel süreç
Yapının, kişinin kendisine ait olmayan bir hazine veya belediye taşınmazı üzerinde bulunduğu hallerde, Yapı Kayıt Belgesi alınması yapı sahibine bazı ek imkanlar da sunabilir: kanun, belirli şartları taşıyan hak sahiplerine, üzerinde yapı bulunan hazine taşınmazının rayiç bedel üzerinden kendilerine doğrudan satışını talep etme hakkı tanımıştır. Bu satış talebi, Yapı Kayıt Belgesi alınmış olmasının doğal bir sonucu değildir; ayrıca ilgili idareye (Milli Emlak veya belediye) başvurularak talep edilmesi ve kanunda öngörülen bedelin ödenmesi gerekir. Satış gerçekleşene kadar, yapı sahibinin taşınmaz üzerinde yalnızca Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı sınırlı korumadan (yıkımdan muafiyet, altyapı bağlantısı gibi) yararlanabileceği, tam bir mülkiyet hakkına henüz sahip olmadığı unutulmamalıdır.
Yapı Kayıt Belgesi bedeli nasıl hesaplanır?
Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsa payı ile yapının toplam inşaat alanı esas alınarak hesaplanır; hesaplamada konut, ticari veya diğer kullanım amaçlarına göre farklı birim bedeller uygulanır ve arsa emlak vergi değeri de bu hesaplamaya dahil edilir. Başvuru sahibinin beyanı esas alınarak sistem üzerinden otomatik olarak hesaplanan bu bedel, daha sonra idare tarafından denetlenebilir; beyan edilen yapı alanının gerçek durumla uyuşmadığının tespiti halinde, eksik ödenen bedelin tamamlanması istenebilir ve bu tamamlama yapılmazsa belge iptal edilebilir. Bu nedenle başvuru formunun, yapının gerçek ölçülerini ve kullanım amacını yansıtacak şekilde özenle doldurulması önemlidir.
Belediye ruhsatlandırma süreciyle ilişkisi
Yapı Kayıt Belgesi alınması, belediyenin ruhsat ve yapı kullanma izni (iskân) verme sürecinin yerine geçmez; belge, yalnızca mevcut aykırılığın idari olarak kayıt altına alınmasını sağlar. Bununla birlikte, belirli şartları taşıyan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi sonrasında belediyeye başvurularak yapının projeye uygun hale getirilmesi veya tadilat ruhsatı alınması yoluyla, yapının tam anlamıyla yasal statüye kavuşturulması mümkün olabilir. Bu süreç, yapının bulunduğu belediyenin imar planı ve uygulama yönetmeliğine göre farklılık gösterebileceğinden, somut yapı için izlenecek en uygun yolun belediye imar müdürlüğü nezdinde ayrıca araştırılması önerilir.
Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda sık yapılan hatalar
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, yapı alanının veya kullanım amacının (örneğin konutun bir kısmının işyeri olarak kullanılmasına rağmen tamamen konut olarak beyan edilmesi) eksik ya da yanlış beyan edilmesidir; bu durum hem bedelin hatalı hesaplanmasına hem de sonradan belgenin iptaline yol açabilir. Bir diğer sık görülen sorun, birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, bazı bağımsız bölümler için başvuru yapılıp diğerlerinin atlanmasıdır; bu durumda belge, yalnızca başvurusu yapılan bölümleri kapsar ve diğer bölümler kapsam dışı kalmaya devam eder. Ayrıca, yapının hak sahibi olmayan bir kişi (örneğin kiracı veya fiilen oturan ama tapu sahibi olmayan biri) tarafından başvurulması da belgenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir; başvurunun yapı veya arsa malikince ya da bunların yetkili vekilince yapılması gerekir.
Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı haklar
Yapı Kayıt Belgesi alınması, yapı sahibine birtakım somut avantajlar sağlar:
- Yıkım ve para cezasından geçici muafiyet: Belge alınan yapı hakkında, belgenin geçerliliğini koruduğu sürece imar mevzuatına aykırılık nedeniyle yıkım kararı uygulanmaz ve idari para cezası kesilmez.
- Altyapı hizmetlerine bağlanabilme: Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı yapılabilir; belgesiz kaçak yapılarda bu bağlantılar genellikle mümkün değildir.
- Kat mülkiyetine geçiş için zemin oluşturma: Belirli şartlar sağlandığında, Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılarda kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçiş işlemleri başlatılabilir.
Yapı Kayıt Belgesinin sağlamadığı haklar
Mülkiyet hakkı doğurmaz
Yapı Kayıt Belgesi, kendiliğinden bir mülkiyet hakkı doğurmaz; yapı sahibi olan kişi zaten arsanın maliki ise, belge yalnızca yapının kayıt altına alınmasını sağlar. Ancak yapı, başkasına ait bir arsa (hazine, belediye veya özel şahıs) üzerinde inşa edilmişse, belge bu durumu değiştirmez; arsa sahibi ile yapı sahibi arasındaki mülkiyet ilişkisi ayrı bir hukuki süreçle (satış, ecrimisil, kamulaştırma gibi) çözülmek zorundadır.
Yapı güvenliği garantisi değildir
Yapı Kayıt Belgesi, yapının depreme veya diğer afetlere karşı güvenli olduğu anlamına gelmez; belge, yalnızca yapının mevcut haliyle kayıt altına alınmasını sağlayan idari bir işlemdir, yapı denetim mevzuatında aranan teknik incelemenin yerini tutmaz. Bu nedenle belge sahibi olan bir yapı malikinin, yapının taşıyıcı sistem güvenliğini ayrıca bir yapı denetim kuruluşu veya mühendislik bürosuna incelettirmesi, özellikle eski ve çok katlı yapılarda önemle tavsiye edilir.
Üçüncü kişilerin haklarını ortadan kaldırmaz
Belge, komşu parsel maliklerinin açtığı el atmanın önlenmesi veya tapu iptali gibi davalardaki haklarını ortadan kaldırmaz; bir yapı, Yapı Kayıt Belgesi almış olsa dahi, komşu parsele taşan veya ortak kullanım alanlarını ihlal eden kısımlarına ilişkin özel hukuk davaları açılabilir. Benzer şekilde, kat irtifakı kurulmuş bir binada diğer kat maliklerinin rızası alınmadan yapılan ortak alan değişiklikleri, belge alınmış olsa dahi kat malikleri kurulunun itirazına konu olabilir.
Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi
Yapı Kayıt Belgesi, başvuru sırasında gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğunun tespit edilmesi, bedelin eksik ya da hiç ödenmemesi veya yapının sonradan yıkılıp kapsam dışı yeniden inşa edilmesi gibi hallerde iptal edilebilir. Belgenin iptali halinde, yapı yeniden ruhsatsız/aykırı yapı statüsüne döner ve idare tarafından yeniden yıkım ve para cezası sürecine tabi tutulabilir. Belgenin haksız biçimde iptal edildiğini düşünen malikin, iptal işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı bulunur; bu süreçte dava açmadan önce dava harcı hesaplama aracımızla yaklaşık masrafı görebilirsiniz.
Kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesinin rolü
Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir binada kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçiş yapılabilmesi için, belgenin yanı sıra yapının fiilen tamamlanmış olması, mimari projeye uygun bir zemin tespiti yapılması ve belediyeden alınacak ilgili belgelerin tamamlanması gerekir. Bu süreç, Yapı Kayıt Belgesi tek başına yeterli olmadığından, genellikle bir harita mühendisi ve avukatla birlikte adım adım yürütülmesi gereken teknik bir süreçtir; süreç tamamlandığında arsa payına bağlı kat mülkiyeti tapusu düzenlenebilir.
Satış ve miras yoluyla intikalde Yapı Kayıt Belgesi
Yapı Kayıt Belgesi, yapı sahibinin kişisine değil, yapının kendisine bağlı bir belge olduğundan, yapının satılması halinde devralan kişiye otomatik olarak geçer; devrin belediyeye veya ilgili idareye ayrıca bildirilmesi önerilir. Yapı sahibinin vefatı halinde ise belge, miras yoluyla mirasçılara intikal eder; mirasçıların bu belgeyi kendi adlarına güncellemek için ilgili idareye başvurması, ileride yapılacak altyapı veya kat mülkiyeti işlemlerinde kolaylık sağlar.
Deprem güvenliği tartışmaları ve malikin sorumluluğu
İmar barışı kapsamında belge alan yapıların bir kısmının, yapı denetim mevzuatının aradığı teknik koşullara tam uymadan inşa edilmiş olması, kamuoyunda zaman zaman tartışılan bir konudur. Yapı Kayıt Belgesi, yukarıda da belirtildiği gibi yapının taşıyıcı sistem güvenliğine ilişkin bir teknik denetim süreci değildir; bu nedenle belge sahibi olmak, malikin yapının güvenliğini araştırma ve gerekirse güçlendirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Özellikle çok katlı ve eski yapılarda, bir yapı denetim kuruluşuna veya inşaat mühendisine yaptırılacak risk değerlendirmesi, hem malikin hem de yapıda yaşayan kişilerin güvenliği açısından önemli bir önlemdir; bu değerlendirme sonucunda riskli yapı tespiti yapılırsa, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçleri ayrıca gündeme gelebilir.
Sonuç
Yapı Kayıt Belgesi, kapsamına giren yapılar için önemli pratik avantajlar sağlasa da, mülkiyet hakkı doğurmaması ve yapı güvenliğine ilişkin bir garanti sunmaması nedeniyle tek başına yeterli bir hukuki koruma aracı değildir. Yapınızın Yapı Kayıt Belgesi kapsamına girip girmediğini, belgenin size sağladığı somut hakları ve atılması gereken sonraki adımları değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir veya bizimle iletişime geçebilirsiniz.